קונים, מוכרים או משקיעים בנדל״ן?

אני בודקת את מצב הזכויות בנכס (טאבו, רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת), עיקולים, משכנתאות ושעבודים, התאמה בין הנכס בפועל להיתר הבנייה, חובות לרשות המקומית, וכן את חבות המס הצפויה משני הצדדים. הבדיקה הזו נעשית לפני החתימה, כי אחריה טווח התיקון מצטמצם מאוד.

זו עסקה שבה בעל הקרקע מוכר ליזם חלק מהזכויות בקרקע, ובתמורה מקבל שירותי בנייה על החלק שנותר בידיו — כלומר דירות או שטח בנוי במקום תשלום במזומן. זו עסקה מורכבת מבחינה מסחרית ומיסויית, והנקודות הקריטיות בה הן חלוקת התמורות, הבטוחות שמקבל בעל הקרקע, לוחות הזמנים והמפרט.

מס רכישה חל על הקונה ומס שבח על המוכר, ושניהם מדווחים לרשות המיסים בסמוך לחתימת העסקה, במועדים הקבועים בחוק. שיעורי המס והזכאות לפטורים או להקלות משתנים לפי נסיבות הצדדים — דירה יחידה, דירה נוספת, תושבות, ירושה ועוד. לכן אני בוחנת את חבות המס עוד לפני שמסכמים את המחיר.

הרישום הסופי תלוי בסוג הנכס ובגורם המרשם. בנכס רשום בטאבו, הרישום מתבצע לאחר השלמת התשלומים, קבלת אישורי המסים ואישור העירייה. בפרויקטים חדשים הרישום נדחה עד להשלמת רישום הבית המשותף, שעשוי להימשך זמן רב לאחר המסירה. בתקופת הביניים נדרשות בטוחות מתאימות לרוכש.

עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן, גם כשהוא מטפל ברישום. כשאני מלווה אתכם, אני בוחנת את חוזה המכר ואת המפרט, בודקת את הבטוחות לפי חוק המכר, את לוחות הזמנים ואת סעיפי הפיצוי באיחור מסירה, ומנהלת משא ומתן על הסעיפים שניתן לשנות.

בהיעדר צוואה, העיזבון מתחלק לפי חוק הירושה, שלא תמיד תואם את רצון המוריש — במיוחד כשמדובר בנכסי נדל״ן, בעסק משפחתי או בנכסים בחו״ל. צוואה ערוכה כראוי מבהירה את החלוקה, מצמצמת מחלוקות בין היורשים ומאפשרת להיערך מראש להיבטי המס והרישום.